Borçlar Kanunu’na Göre Kiracı Hakları ve Yükümlülükleri

Kira ilişkileri, hem kiralayan hem de kiracı açısından ciddi sorumluluklar doğuran bir süreçtir. Türkiye’de bu ilişkinin temelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturur. Kanunun “Kira Sözleşmesi” başlıklı bölümü, tarafların birbirine karşı olan görevlerini, haklarını ve sorumluluklarını net bir biçimde ortaya koyar. Böylece olası anlaşmazlıkların önüne geçmek, taraflar arasındaki dengeyi korumak ve adil bir süreç yürütmek mümkün olur.

Bu yazıda, Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının haklarını, sorumluluklarını, ev sahibinin yükümlülüklerini ve uyuşmazlık durumlarında başvurulabilecek yolları detaylıca ele alacağız.

Kiracının Başlıca Yükümlülükleri

Kiracının en temel sorumluluğu, kira sözleşmesinde belirtilen ücreti düzenli bir biçimde ödemektir. Kanuna göre özel bir tarih belirtilmemişse, ödemeler her ayın son gününde yapılmalıdır. Ancak yükümlülükler yalnızca kira bedelini ödemekle sınırlı değildir.

Kiracının sorumluluklarını şöyle sıralayabiliriz:

1. Yan Giderleri Karşılama
   Konutun elektrik, su, doğalgaz ve ısınma gibi giderleri aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir.

2. Mülkte Değişiklik Yapma İzni
   Kiracı, evde tadilat ya da dekoratif değişiklik yapmak istediğinde ev sahibinden yazılı onay almak zorundadır. Aksi durumda bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

3. Teslim Aldığı Gibi İade Etme
   Ev, sözleşme sonunda teslim alındığı koşullara uygun şekilde geri verilmelidir. Elbette zamanla oluşan yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir.

4. Özenli Kullanım
   Konutun dikkatli ve itinalı kullanılması kiracının görevidir. Ayrıca komşuların huzurunu bozacak davranışlardan kaçınması gerekir.

5. Eksiklikleri Bildirme
   Kiracı, evde karşılaştığı arızaları ya da eksiklikleri vakit kaybetmeden ev sahibine haber vermelidir. Aksi takdirde doğacak zararlardan sorumlu tutulabilir.

Kiracının Sahip Olduğu Haklar

Kiracının yükümlülükleri olduğu gibi, yasalarla güvence altına alınmış bir dizi hakkı da vardır. Bu haklar, kiracının keyfi uygulamalarla mağdur edilmesini engellemeyi amaçlar.

• Sözleşme Süresince Tahliye Güvencesi
  Ev sahibi, kira kontratı devam ettiği sürece haklı gerekçe olmadan kiracıyı evden çıkaramaz.

• Tadilat ve Onarım Masrafları
  Konutta esaslı onarımlar (örneğin çatı akması, tesisat sorunları) ev sahibine aittir. Eğer kiracı bu masrafları karşılamak zorunda kalırsa, ödemeleri kira bedelinden düşebilir.

• Yapı Kusurlarının Giderilmesi
  Evdeki ayıpların giderilmesi talep edilebilir. Gerekli tamirat yapılmazsa kiracı kira indirimi isteyebilir.

• Sözleşmenin Yenilenmesi
  Taraflardan biri iptal etmediği sürece kira kontratı otomatik olarak bir yıl uzar.

• Depozitonun İadesi
  Kiracı evi hasarsız şekilde teslim ettiğinde güvence bedelini geri alma hakkına sahiptir.

• Gecikme Cezası Talep Edilememesi
  Kira geç ödense bile ev sahibi, sözleşmede belirtilmedikçe ek bir ücret talep edemez.

• Doğal Eskime Hakkı
  Duvarın renginin solması, kapı kolunun aşınması gibi zamanın getirdiği yıpranmalar, kiracının sorumluluğu değildir ve depozitodan kesinti yapılamaz.

Kira Artışları ve Sınırları

Kira bedelinin artışı, kiracılar açısından en çok merak edilen konulardan biridir. Borçlar Kanunu’na göre, kira artışı belirlenirken Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) dikkate alınır. Yıllık artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Böylece kiracılar, fahiş zamlarla karşı karşıya kalmaz.

Bakım ve Onarımda Sorumluluk Paylaşımı

Konutun bakım ve onarımı konusunda kanun, ev sahibi ile kiracının sorumluluklarını ayırmıştır.

• Ev Sahibinin Yükümlülüğü: Çatı, tesisat, dış cephe, pencere doğramaları gibi esaslı bakım giderleri ev sahibine aittir.

• Kiracının Yükümlülüğü: Küçük çaplı masraflar, örneğin ampul değişimi, kombi bakımı veya asansörün düzenli kontrol ücreti kiracıya aittir.

Böylece kiracı, küçük giderleri karşılarken; ev sahibi büyük masraflardan sorumludur.

Ev Sahibinin Hakları ve Görevleri

Kiracıya yüklenen sorumlulukların yanında, ev sahibinin de uyması gereken yasal düzenlemeler vardır.

1. Evi Zamanında Teslim Etme
   Ev sahibi, mülkü sözleşmede kararlaştırıldığı biçimde kiracıya teslim etmelidir.

2. Vergi ve Sigorta Yükümlülükleri
   Gayrimenkul vergileri, sigortalar ve harçlar ev sahibine aittir.

3. Kusurlardan Sorumluluk
   Evde var olan ya da sonradan ortaya çıkan ciddi kusurların giderilmesi ev sahibinin yükümlülüğüdür.

4. Kiracıyı Tahliye Etme Hakkı
   Ev sahibi, bazı durumlarda kiracıyı evden çıkarabilir. Örneğin:
   • Kira ödenmediğinde ve ihtara rağmen borç kapatılmadığında

   • Ev sahibinin ya da yakınlarının konuta ihtiyaç duyması halinde

   • Kiracının evi hor kullanması ya da komşularla ciddi sorunlar yaşaması durumunda

Mülkiyet Değişikliğinde Haklar

Kiralanan mülkün satışa konu olması, sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Yeni malik, sözleşmeye taraf olur. Ancak yeni mülk sahibi kendi ihtiyacı için evi kullanmak isterse, kiracıya ihtarname göndererek en fazla 6 ay içinde tahliye talebinde bulunabilir.

Uyuşmazlıkların Çözümü

Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar genellikle sulh yoluyla çözümlenmeye çalışılır. Ancak anlaşma sağlanamadığında yargı süreci devreye girer.

• Kira Tespit Davası: Kira bedelinde uzlaşma sağlanamazsa, mahkeme emsal kira değerlerine göre yeni bedeli belirler.

• Depozito İadesi: Taraflar anlaşamazsa, bilirkişi konutta inceleme yapar ve iade edilecek tutarı belirler.

• Haksız Tahliye veya Fesih: Kiracının haksız yere evden çıkarılması halinde hukuki süreç başlatılabilir.

Bu davalar, kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ayrıca kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıl, sözleşmeden doğan tazminat taleplerinde ise 10 yıldır.

Kira sözleşmeleri yalnızca taraflar arasında yapılan yazılı bir anlaşma değil, aynı zamanda Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş hukuki bir ilişkidir. Hem kiracının hem de ev sahibinin hakları ve görevleri açıkça belirlenmiştir.

Kiracılar için kira bedelini düzenli ödemek, evi özenle kullanmak ve gerektiğinde ev sahibini bilgilendirmek en temel sorumluluklardır. Buna karşılık, ev sahibi de mülkün esaslı bakımını yapmak, kiracıyı keyfi olarak tahliye etmemek ve sözleşmeye sadık kalmakla yükümlüdür.

Anlaşmazlıkların çözümünde ise öncelik her zaman uzlaşmadan yanadır. Ancak sorun çözülemediğinde yasal yollar devreye girer. Böylece her iki tarafın da menfaatleri adil şekilde korunmuş olur.